Сегодня: У латвийцев проснулся спрос на светлое будущее.

«В Латвии наблюдается следующая тенденция: многие застройщики оборудовали жилье под ключ (поставили базовую мебель, установили кухни, бытовую технику) и сдали его в аренду. При этом они продолжают продавать эту недвижимость».

Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group Estate.

Ориентация девелоперов на жителей Латвии становится устойчивой и принимает конкретные формы. Обусловлено это двумя факторами. Первый — рост спроса со стороны латвийцев, которые все больше стремятся улучшить жилищные условия. Второй — кредитные средства становятся доступнее. Но возникает вопрос: пропал ли интерес к нашей недвижимости у иностранцев? Вот что говорят участники рынка — застройщики и продавцы.

Сложности остались

Прошлый год для девелоперов стал «преддверием развития», а настоящее развитие ожидается в нынешнем году, если только не последует глобальных потрясений и сюрпризов со стороны политиков.

Текущие банковские ставки по кредитам и низкие проценты по депозитам будут способствовать росту кредитования и более активному вложению денег в недвижимость. Цены на жилье, построенное с нуля, поднимутся, вырастет спрос на небольшие квартиры — площадью до 50 кв. м. В этом сходятся большинство специалистов рынка.

После того как с рынка уйдут банковские дочерние компании, которые практически уже реализовали свои портфели недвижимости, перед девелоперами откроются более широкие возможности для развития своих проектов. Однако эксперты указывают на важную проблему: пока латвийские покупатели не готовы переплачивать за качество.

Качество стоит денег

Клиенты готовы покупать жилье примерно за 1400 евро/кв. м, а прямые затраты на проект сейчас почти равны цене продажи (сюда входят строительные затраты — около 900 евро/кв. м, пошлина на инфраструктуру, которая есть только в Риге, но не существует в Вильнюсе и Таллине и может превысить за дом из 50 квартир 100 тыс. евро, затраты на продажу — занесение в Земельную книгу и другие формальности).

Поэтому на рынке так мало «нулевого» жилья и уменьшается предложение в экономичном сегменте. Как подчеркнули эксперты, при цене около 1400 евро/кв. м девелопер не может заработать, а инвестор не вложится в проект, если не видит возможности получить прибыль. «Такая цена может быть оправдана только в том случае, если земля бесплатная», — говорит Ральф Янсонс, председатель правления компании Domuss.

Клиенты есть

С ним согласна и руководитель компании Mercury Group Estate Ирина Алазова. «В целом предложения по новым проектам есть, хотя некоторые из них в 2016 году были полностью распроданы, какие-то частично, а какие-то продаются не очень хорошо. В то же время наблюдается следующая тенденция: многие застройщики оборудовали жилье под ключ (поставили базовую мебель, установили кухни, бытовую технику) и сдали его в аренду. При этом они продолжают продавать эту недвижимость», — отметила она.

Такие квартиры легче продать нерезидентам, которые покупают в Латвии доходную недвижимость, так как в них уже имеются арендаторы. Они просто перенимают договоры аренды и спокойно получают гарантированный и стабильный доход. Кроме того, сдавая такое жилье в аренду, застройщик имеет возможность погашать банковский кредит.

Достаточно много жилья находится в стадии развития

Например, в конце весны этого года планируется начать продажу нового проекта в Шампетерисе, который будет сдан в эксплуатацию в 2018 году. То есть спрос на качественное и бюджетное жилье в пределах 1600 евро/кв. м есть. Причем как со стороны местных жителей, так и нерезидентов.

Во времена ВНЖ

Конкретных проектов под ВНЖ сегодня строится немного — в основном заканчиваются ранее начатые. В них постепенно продаются квартиры, где-то более успешно, где-то менее — все зависит от самого проекта. В качестве примера можно привести новый дом на ул. Базницас, 18, в Риге. Он был построен для нерезидентов, и сегодня там не продано всего три квартиры из двадцати четырех. Это за год. Очень неплохой показатель, говорят специалисты.

Но есть и другие проекты, сдача в эксплуатацию которых произошла примерно в одно время с упомянутым выше и которые пока не проданы. Причины разные. Кто-то сэкономил на высоте потолков, кто-то изначально поставил очень высокую цену и т. д. Впрочем, многие застройщики сейчас корректируют цены и потихоньку продажи происходят. Хотя эксперты указывают, что эта коррекция цен не видна в открытой рекламе — чаще речь идет о том, что застройщики, понимая ситуацию на рынке, соглашаются на торг с реальным покупателем. Но опять же получить скидку в размере 10-15% — очень большая удача для покупателя. Чаще можно говорить о 5-7%.

Знай своё место

Всегда играло и продолжает играть важную роль место расположения проекта. Хотя сегодня это не первостепенный критерий для успешной продажи. В условиях довольно чувствительной конкуренции застройщикам необходимо уделять внимание буквально каждой позиции, влияющей на продажи недвижимости. Это, помимо расположения, и качество строительства, и выбор материалов отделки, и продуманность планировок. И не обязательно, чтобы все было очень дорого. Главное, чтобы был баланс между ценой и качеством, и еще — дизайнерским вкусом.

Важно также соответствие уровня недвижимости заявленному сегменту и цене. Если ты, например, продаешь жилье класса люкс — значит, в здании должны быть консьерж-сервис, зона спа или тренажерный зал, видеонаблюдение. Другими словами, целый комплекс факторов и деталей определяет успешность или неуспешность продаж.

Если говорить о целевой аудитории новых проектов, которые строятся сейчас, то по большей части они рассчитаны как на нерезидентов, так и на местных покупателей, которые могут себе позволить жилье в новостройке. Речь идет о квартирах, цена квадратного метра в которых составляет порядка 1500 евро за кв. м. Такие квартиры охотно покупают и нерезиденты: не для ВНЖ, конечно, а чаще всего в качестве латвийской «дачи» или с целью сдачи в аренду, как инвестиции. Спрос на аренду такого жилья неплохой, в том числе и со стороны иностранных студентов, которые обучаются в наших высших учебных заведениях и не желают жить в общежитии.

Рынок не стоит на месте

Иная точка зрения у Светланы Лехновичи из компании Ordo Group. По ее мнению, рынок новых проектов в Риге развивается достаточно динамично. Они появляются практически в каждом микрорайоне столицы. Рассчитано такое жилье в первую очередь на местных жителей. В центральной части Риги также есть ряд крупных объектов, которые либо уже сданы в эксплуатацию и успешно продаются, либо готовятся к сдаче.

«Как правило, новое жилье в микрорайонах Риги традиционно рассчитано на молодые семьи с детьми и людей, которым важно улучшить свою среду проживания и уровень жизни. Обычно местных жителей интересуют квартиры с полной отделкой. Если есть встроенная кухня либо другая мебель, то это является дополнительным плюсом», — сказала она.

Проекты в центре города больше рассчитаны на тех, кто готов инвестировать в недвижимость большие суммы, приобретая жилье как для себя, так и с целью сдачи в аренду. Ценовое предложение тут значительно отличается от предложения в столичных микрорайонах, как и сам выбор недвижимости. В центре предлагаются и пользуются спросом как совершенно новое жилье, так и полностью или частично реновированные дома, отмечают продавцы.

Нерезиденты не пропали

Если говорить о спросе со стороны нерезидентов и предложении недвижимости для них, то эксперты говорят, что нет объектов, специально построенных под программу ВНЖ. Есть проекты, основной целевой аудиторией которых являлись нерезиденты — преимущественно граждане России, Украины, Белоруссии, Казахстана. На данный момент получение вида на жительство не является главной мотивацией клиентов-иностранцев при выборе недвижимости — гораздо более серьезное внимание уделяется ликвидности объекта.

В большинстве случаев застройщики стараются быть гибкими и в этих меняющихся условиях ищут различные варианты продвижения своих продуктов. Например, сдают часть собственности в аренду, предлагают выгодные цены, проводят различные маркетинговые мероприятия. Некоторые стараются увеличить добавочную стоимость, не снижая при этом цен.

Нерезидентов традиционно привлекают районы тихого центра Риги и, конечно, Юрмала. Квартиры в центре Риги также имеют постоянный спрос со стороны арендаторов, что является плюсом для тех иностранцев, которые не планируют проживать в Латвии постоянно, а намерены сдавать свою недвижимость и получать доход.

Цены нужно снижать

В то же время, по словам Андриса Боже, главы компании YIT Celtnieciba, сейчас активность местных покупателей в сегменте нового жилья довольно высокая. «Этому есть очень простое объяснение: банки почти уже распродали все принадлежащие им объекты жилой недвижимости. Остались квартиры большой площадью, где цена квадратного метра, может быть, и невысокая, но такие квартиры из-за своей величины стоят 150-200 тыс. евро. А это не тот продукт, который сегодня нужен нашему населению. Сегодня житель Латвии хочет, чтобы 2-комнатная квартира в новом проекте стоила около 80 тыс. евро, а «трешка» — не более 100 тысяч. Если застройщик попадает в эти ценовые рамки, тогда я не вижу больших проблем с продажей», — отметил он.

По его словам, застройщики ждут более серьезного сдвига на рынке, так как предложение жилой недвижимости уменьшается. Следовательно, цены должны идти вверх и наконец достичь того уровня, когда застройщикам будет выгодно строить жилье и получать при этом бизнесе прибыль.

Законы меняются, но медленно

«Еще один положительный момент заключается в том, что постепенно меняется законодательство, касающееся строительства и рынка аренды жилья: оно становится более благоприятным для бизнеса. Ведь, например, закон об аренде на сегодняшний день полностью защищает тех, кто арендует жилье, а не сдает в аренду. Почему так — понятно: этот закон был принят в 1993 году, когда шла денационализация, и он был призван защищать жильцов денационализированных домов. Но сегодня мы должны развивать рынок аренды, чтобы в Латвию заходили новые инвесторы и начинали здесь бизнес. Поэтому мы должны менять эти законы, и они меняются», — подчеркнул А. Боже.

Что касается центра Риги и особенно Юрмалы, то там спрос на квартиры сейчас намного меньше, чем предложение. Некоторые застройщики корректируют свои цены, а те у кого, как говорят, «длинные деньги», ожидают лучших времен. Но наступят ли эти лучшие времена — трудно сказать.

Но в целом у застройщиков и девелоперов оптимистический взгляд на развитие рынка недвижимости в ближайшие годы. У наших соседей, литовцев и эстонцев, ситуация сегодня диаметрально противоположная. Скажем, в Эстонии сегодня строится и продается 3000 квартир в год, в Литве — почти 5000. У нас в Риге — 600-700 новых квартир.

«Опять же главной причиной такого отставания было банковское имущество, но сейчас этот большой ком снега растаял и появилось место для новых продуктов. Это значит, что латвийский рынок недвижимости имеет значительный потенциал к развитию и инвестиции в него должны дать положительный эффект», — заключил главы YIT Celtnieciba.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Светлана Лехновича, представитель компании Ordo Group:

— Местные покупатели в своем большинстве чаще интересуются проектами в популярных микрорайонах Риги с удобным транспортным сообщением, развитой инфраструктурой. Если говорить о Риге в целом, то традиционно самыми популярными районами латвийской столицы считаются центр, затем следуют Межапарк и Тейка. Люди хотят и готовы приобретать новое жилье, и им нужен качественный продукт, который будет соответствовать их ожиданиям и финансовым возможностям.

Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group Estate:

— Не могу сказать, что сегодня многие местные жители покупают эксклюзивное жилье. По нашим наблюдениям, если житель Латвии имеет деньги для приобретения дорогого качественного жилья, то он, как правило, покупает частный дом. Нерезиденты же более интересуются эксклюзивными квартирами. Причем сохраняется тенденция покупки полностью обустроенных квартир. Что касается популярных мест новой жилой недвижимости, то они остаются прежними: дорогое жилье пользуется наибольшим спросом в самых престижных зонах Юрмалы (Лиелупе, Булдури, Дзинтари, Майори}, недалеко от моря, а также в центре Риги, в Межапарке, ближней Пардаугаве. Новостройки в микрорайонах столицы и в более отдаленных районах Юрмалы стоят дешевле, и у них также есть свой покупатель.

Лаурис Межсаргс, руководитель продаж компании Merks:

— Квартиры с полной отделкой в одном из наших комплексов продаются по цене около 2300 евро за жилой кв. м. Это адекватный уровень цен за качество явно выше среднего для объекта в перспективном районе Риги. Что особенно примечательно — четырех- и пятикомнатные квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, их покупают и резервируют в первую очередь. Раньше было наоборот — сначала выкупали небольшие квартиры. Тенденция в планировке квартир сейчас такова: во всех наших проектах предполагаются совмещенные с гостиными кухни, часто обращают внимание на наличие отдельных гардеробных комнат и насколько просторные спальни.

Мы ориентируемся на местное население. Так, наш новый проект в Межциемсе, который мы сейчас начинаем строить (там будет шесть 9-этажных домов), предназначен для жителей Межциемса и близлежащих районов. Средняя цена, по которой будут продаваться квартиры, начинается от 1400 евро за жилой кв. м. Сюда входит полная отделка без мебели. Площадь двухкомнатных квартир составит порядка 60 кв. м, трехкомнатных — около 80 и четырехкомнатных — около 100 кв. м.

В целом мы видим, что спрос на новые квартиры со стороны местного покупателя повышается. Впрочем, мы никогда не делали ставку на нерезидентов, интерес с их стороны скорее был для нас бонусом. Отмечу, что сейчас активизировалось банковское кредитование, о чем свидетельствует удельный вес наших покупателей, использующих для приобретения недвижимости банковское финансирование. Если еще не так давно таковых было 25% от всех клиентов, то сегодня около половины.

Андрис Боже, глава компании У/Т Celtnieciba:

— На сегодняшний день у нас в процессе продажи находятся три объекта: класса бизнес, комфорт и эконом. В эконом-классе цена квадратного метра — в пределах 1300-1400 евро, в комфорт-классе — 1400-1500 евро, а в бизнес-классе — в зависимости от места расположения объекта: от 1600 и выше.

Улдис Гароза, руководитель отдела продаж Corvin Real Estate:

— В ценовом диапазоне от 150 до 250 тыс. евро количество сделок практически неизменно, наблюдается даже минимальное падение. Сделки с нерезидентами в Риге составляют только около 20%, что указывает на то, что местные покупатели достаточно активны и в этом сегменте.

Совсем иначе выглядит сегмент дорогих квартир: в ценовой категории от 250 до 350 тыс евро количество сделок неизменно и большую часть покупателей составляют нерезиденты — 62%, а при сделках со стоимостью свыше 350 тыс. евро 62% составляют местные покупатели. Это указывает на факт, что нерезиденты готовы инвестировать в Латвии не более 250-300 тыс евро. В свою очередь, местные покупатели, которые могут позволить себе и покупают квартиры в этой ценовой категории для своих личных нужд смотрят на другие параметры и готовы платить такие суммы за хорошую недвижимость.

Исходя из динамики рыночного развития, мы можем прогнозировать умеренный и стабильный рыночный рост в области недвижимого имущества и в 2017 году, если только не случится какой-нибудь форс-мажор, когда в результате внешних и внутренних факторов изменится общая ситуация на рынке.

Новые проекты в Риге появляются практически в каждом микрорайоне.

Объёмы строительства жилья в Латвии (фактические цены, тыс. евро)

Источник: lanida.lv